皆さま、こんにちは。未来に繋がる情報を研究し発信するブログを運営するみらいものがたりラボ代表のせにょです。
本ブログでは未来の選択肢を広げるお金について発信しています。前回は、目標貯蓄額を実現するための行動計画について解説しました。今回から数回にわけて固定費の減らし方について解説します。今日は固定費のなかで最も占める割合が大きいことが多い住居費について解説します。賃貸住宅の場合と自宅の場合に分けて解説します。
賃貸住宅の場合は郊外へ引っ越す
賃貸住宅の場合、住居費=家賃となります。最もシンプルな方法はより家賃の安い物件に引っ越すことです。郊外、駅から遠い、間取りを小さくするなど条件を変えればより家賃が安い物件を探すことができます。ただし、何を重視し、何を重視ししないかはライフスタイルの問題なので、安ければ良い、という訳ではありません。しかし一方、最近の働き方改革、具体的にはオフピーク通勤やリモートワークの普及で、郊外や駅から遠い等立地面での条件変更はしやすくなりました。今勤務されている職場にこういった勤務制度があれば、郊外への引越しを検討されるとよいかもしれません。
更新時に年払いによる割引を提案してみる
引越しせず住居費を減らす方法として年払いによる割引があります。一般的には2年に一回賃貸契約の更新をすると思います。このとき、大家さんと交渉の余地があれば、年払いによる割引を提案してみましょう。大家さんにとって「月々の家賃が無事入金されるかどうか」は死活問題です。さらに「毎月入金確認」したり、「家賃未入金の借主に催促」したりするので、そのための管理コストが発生します。従って、家賃を一年分前払いするなら、家賃未納リスク低減、管理コスト低減になりますので、その分大家さんにメリットがありますので、割引を提案できます。試してみてください。場合によっては5-10%つまり家賃1ヶ月程度の割引が可能かもしれません。
持家の住宅ローンは、減らさないし、完済しない
次には持家の住宅ローンの場合について解説します。結論から言えば、住宅ローンは減らさないし完済する必要はありません。理由は以下です。
- 持家の本質は消費ではなく不動産投資
- だからキャピタルゲイン(自宅の売却益)とインカムゲイン(自宅を貸した場合の家賃)が得られる
- 自宅の場合借主が自分でインカムゲインはゼロだがキャピタルゲインは得られる
- 自宅の売却価値>住宅ローン残高であれば純資産上はプラス
- だから繰上返済はつまり残債が売却価値を下回らないようにすればOK
- 住宅ローンは元本返済と利息部分に分かれるが、費用と呼べるのは利息部分だけ
- さらに利息は2023年10月現在は変動金利0.5%、固定金利2%と歴史的低水準
- 繰上返済などで住宅ローンを減らすよりその金額で良質な金融資産に投資して3-5%程度の収益を得たほうが得
住宅ローンは長期視点で全体最適な財務戦略を考える
住宅ローンは長期視点で全体最適な財務戦略を考えます。住宅ローンの返済は25～35年で、長期間にわたり向き合うことになります。またその期間で、我々のライフスタイルも変化していきます。ですから、自宅については外部環境の変化に合わせて柔軟に考えるべきです。特に今はVUCAの時代ですから以下のような古い思い込みは捨てたほうがいいです。
- 住宅ローンは定年退職までに完済せねばならない
- 自宅を売るのは恥ずかしい、終の住処にすべき
住宅ローンは定年退職までに完済する必要はない
1の思い込み「住宅ローンは定年退職までに完済せねばならない」について、住宅ローンは定年退職までに完済する必要はありません。無理して短いローン返済期間にして、月々のローン返済額が増えた結果、現役時代の生活を圧迫するべきではありません。今現在の生活を充実させるべきです。特に子供を育てる期間は多くのお金を使って子どもの体験を充実させてください。
住宅はいつでも売却していい
２の思い込み「自宅を売るのは恥ずかしい、終の住処にすべき」について、今は晩婚化、晩産化が進み40代で35年ローンを組むのが当たり前になっています。完済時の年齢は75歳です。銀行は、定年退職年齢を超える期間でも住宅ローンを貸し出します。つまり売却前提であるということです。
もちろん各自のライフスタイルや価値観がありますから、完済や繰上返済を否定するわけではありませんが、「自宅は人生で最大の買い物」という思い込みではなく「自宅は不動産投資」という本質は理解してください。
自宅はレバレッジをかけた長期にわたるハイリスクな不動産投資
自宅はレバレッジをかけたハイリスクな不動産投資です。レバレッジとは梃子（てこ）のことです。自己資金に対し数倍の借入をしたうえで投資をすることです。住宅は年収の5-7倍の借入をして購入します。つまりレバレッジは5-7倍。さらにリスクが35年と長期にわたります。自宅を購入する際は「レバレッジをかけたハイリスクな不動産投資」を自覚すべきです。
住宅ローンはかなり優良な金融商品
住宅ローンはかなり優良な金融商品です。他の融資制度と比較してこれほど低金利かつ長期間で借入可能なものはありません。さらに団体信用生命保険があるので、借主が死亡した場合返済が免除されますで、さらに有利です。だから、自宅を買える金額の現金をもっているとしても、住宅ローンを借りたほうがいいです。なぜならその分手元に残った現金で他の金融商品に投資すれば、住宅ローン金利を超える収益が得られるからです。
具体的なアクションプランはどうしたらいいか？
自宅が不動産投資だとわかった。すでに住宅ローンを組んで自宅を購入した方の最適なアクションプランをご提案します。
- 毎月定期的に住宅ローンを組んだ銀行のマイページにログインして住宅ローン金利、当月の返済額、住宅ローン残高を確認し表計算ソフトなどに入力します。
- 住宅売却価値見積もりサイトで、現在の自宅の売却価値を調べます。(正確でなくて大丈夫です。)※住宅売却価値見積もりならhow-maがおすすめです。AIによる査定で、営業の連絡もきません。
- １の住宅ローン残高と２の住宅売却価値を比べて１の方が高いならばその分だけ繰上返済します。すると債務超過にはなりません。
- もし１のほうが高いならキャピタルゲインが出ていますのでその差額を表計算ソフトに記録します。そのぶん純資産が増えます。
- もし住宅ローン金利が極端に上がっていた場合、特に1%以上上がっている場合には借り換えを検討してください。逆に1％以下ならそのまま借り続けてください。
以上はあくまで一例です。
住宅売却価値見積もりおすすめサイト「how-ma」
今後の金利動向について
2023年10月現在、日本の住宅ローン金利は歴史的低水準です。海外に目を向けると強烈なインフレが進んでおり、それに連れて不動産価格も上昇しています。それを抑えるため各国の中央銀行は政策金利を上げています(住宅ローン金利が上がると、家を買う人が減るので、住宅価格が下がる)。実際私の自宅の売却価値は30％ほどあがりました。7年ほど毎月自宅の売却価値をウォッチしてますがはじめての経験です。ですので、今後住宅ローン金利が上がる可能性があります。もし現在の利率から1%以上上がった場合は他の銀行への借り換えを検討してください。なぜ1%以上かと言うと、それくらい差がないと借り換え手数料の分割に合わないからです。ただしまだ固定金利に変える状況ではないでしょう。
以上です。最後までお読みいただきありがとうございました。
今回は住居費を減らすことについて解説しました。住宅は家族の生活基盤となる大切な場を提供するもので、一生涯付き合います。しっかり対策して賢く節約しましょう。
次回は光熱費の節約について解説します。
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